已成为律师行业办案指引

发布时间：2024-11-19

唐先生乔迁新房，诸事妥当之后也与小区的X物业公司取得了联系，双方虽然没有签订书面的物业服务合同，但唐先生早就听说这小区的物业服务很不错，在入住后实际上已经接受了X物业公司提供的物业服务，并且缴纳了物业费。

2019年之前，X物业公司一直是按照每平方米0.7元的标准向唐先生收取物业费，对此唐先生也觉得合理，并未提出异议。

可好景不长，现在X物业公司却提高了收费标准，想要以每平方米1元的标准向唐先生收取2019年的物业费，好端端地多收费，物业公司也说不出个合理的原因，而且也未召开业主大会讨论，唐先生和一众业主均不同意，开始拒绝缴纳物业费。

双方协商未果，X物业公司将拒不按照1元标准缴纳物业服务费的唐先生诉至法院。

最终一审法院认为，X物业公司于2013年9月与某实业公司签订《物业管理服务合同》，至2018年8月，X物业公司已经履行物业服务义务，唐先生也已经缴纳物业管理费用，X物业公司、唐先生之间建立事实上的物业服务合同法律关系。

法院认为，唐先生并未确认X物业公司提高物业服务费的标准至每平方米1元的做法，且涉案小区并未成立业主大会，X物业公司的证据不足以证明已经经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总套数过半数的业主同意调整物业服务费缴费标准。在此情形下，物业服务费收费标准应当由物业行政主管部门牵头相关方共同决定。经审理后，法院驳回了X物业公司的诉请。

首先，唐先生并未同意按照每平方米1元的标准缴纳物业服务费，双方并未对此达成一致意见，提高物业费收费标准是X物业公司的单方行为，并不产生合同效力。

其次，根据《xxx市物业管理条例》第三十五条规定：普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。且在物业服务合同签订后，需要调整物业服务费收费标准的，应当经过业主大会的决定。

在本案中，X物业公司在法庭上提供的“物业费调整公示”“已缴纳物业费户数统计”等证据均不属于法律规定的可以调整物业服务费收费标准所应当履行的法定程序，因此X物业公司提高物业服务费收费标准的做法并无法律依据。

案例来源：北京市元甲律师事务所，以上为元甲律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。