商铺租给租客，租赁合同白纸黑字写着“物业费由租客承担”——可租客拖欠四年跑路了，物业公司转头找业主收钱，业主一句“合同写得清清楚楚，跟我没关系”能甩掉责任吗？

法院的答案：不能。

湖南省某县某房地产公司将名下位于小区的三间商铺（总面积665.32平方米）出租给张某经营，租赁合同明确约定，租赁期间产生的物业、水、电等一切费用由承租人张某负担。

然而从2021年4月至2025年7月，张某一直拖欠物业费，累计6万余元。物业公司多次通过短信、书面通知等方式催缴，张某均以“租在二楼没有享受到物业服务”等理由拒绝支付。物业公司无奈，将承租人张某与业主某房地产公司一并诉至法院，要求支付欠费及利息。

法院审理查明，该小区业主委员会两次与物业公司签订物业服务合同，合同合法有效；物业公司实际履行了服务义务，张某作为物业实际使用人同样受合同约束，“没享受到服务”的说法不能成立。依据物业管理条例相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

法院最终判决：张某支付拖欠的物业费及资金占用利息合计7万余元，业主某房地产公司承担连带清偿责任。

元甲律师提醒：业主与租客之间“物业费由谁承担”的约定，只在双方之间有效，不能对抗物业公司——物业公司有权选择向业主或实际使用人任何一方主张全部费用，业主承担连带责任后可依法向租客追偿。

对物业公司而言，催收时如提起诉讼，将“业主+实际使用人”一并列为被告，是高效回款的有力抓手；对业主而言，出租房屋时别只盯着租金，要考察租客的履约能力和诚信记录，在合同中约定物业费拖欠的违约责任、保证金条款和代缴后的追偿权，避免“租客跑路、业主买单”。