某小区多名业主长期拖欠物业费，物业公司多次催讨未果后诉至法院。庭审中，业主们的抗辩理由高度一致：“我从来没跟物业公司签过物业服务合同，凭什么让我交钱？”还有业主补充：“我的房子一直空着没住，也没享受过什么服务。”

法院审理认为，《民法典》第九百三十九条明确规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务合同并非“一对一”的个人协议，而是面向全体业主的“集体合同”，业主不能以自己未签书面合同为由否认其效力。

针对“未入住就不用交”的主张，法院指出，物业服务针对的是整个物业区域的公共部分和整体秩序，绿化养护、卫生清理、治安巡逻等服务不会因某一户空置而停止或减少。据此，法院依法判决支持物业公司的诉讼请求。被告不服提出上诉，二审法院驳回上诉、维持原判。

生效判决作出后，法院立即启动批量调解，逐一对接小区内其余29位欠费业主：一方面逐条解读判决内容与法律依据，精准界定双方权利义务；另一方面鼓励物业对主动交纳的空置房业主给予适当优惠，从源头消除抵触情绪。

最终29户业主全部主动交纳了拖欠的各类费用，实现“判一件、调一批”。

元甲律师提醒：催收时务必留好催缴通知、送达凭证与物业服务记录，必要时用一份示范判决带动整片小区，比一户一诉省时省力得多。