湖南攸县的一起案件中，谢某某是某小区商铺业主，物业公司要求其支付一年多期间的物业费。谢某某抗辩：房屋存在质量问题，且商铺已出租给他人、租赁合同明确约定物业费和水电费由租户承担，因此不该由自己交。

法院判决谢某某支付物业费，二审维持原判。

法院的裁判逻辑很清晰：房屋质量问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同分属不同法律关系，不能成为拒交物业费的合法理由；而业主与承租人关于物业费承担的约定，仅对合同双方有约束力，不能对抗物业服务企业，承租人未交纳时，业主依法负有连带支付责任，支付后可依约向承租人追偿。

那么物业公司能不能直接找租户要钱？

答案是：在很多情况下可以。依据《物业管理条例》，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

上海的一起案件中，房屋权利人与承租人陈某在租赁合同中约定物业管理费由承租人承担，且陈某此前通过其关联公司直接向物业公司支付过物业费；后来拖欠不付，物业公司起诉陈某。

陈某辩称自己不是产权人、也非实际使用人，法院仍支持物业公司：租赁合同约定由承租人承担物业费，物业公司起诉承租人有法律依据，即便其后来转租，也不能免除其支付义务。

还有案件中，承租人租赁合同解除后仍继续占有房屋，物业公司仍在提供服务，法院认定双方形成事实上的物业服务合同关系，承租人仍应支付占有期间的物业费。

归纳来说，物业服务企业面对“业主与使用人分离”的情形，有两条追偿路径：

一是以物业费缴纳义务人为业主，主张其承担缴费义务（业主负连带责任）；

二是依据租赁合同中物业费承担条款，直接向物业使用人主张。

选择哪条路径，取决于合同约定、证据情况与对方的履行能力。实践中，也常通过调解推动实际使用人直接缴清欠费，既保障物业企业权益，也避免业主与租户之间的多重纠纷。

元甲律师提醒：

对物业服务企业而言，建议在收费备案时同步掌握租赁与使用情况，明确物业费承担主体，并在催缴、起诉时把业主与使用人一并列为对象，避免“只盯一头”导致回款受阻；

对业主而言，“已约定由租户交费”不能对抗物业公司，先交后追偿才是正解，同时在出租时应书面约定清楚并留存租户信息。

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