案情简介

物业收费难、服务有瑕疵、陈年账目不清，是困扰众多小区的民生难题，也是极易激化邻里矛盾、影响社区稳定的常见民事纠纷。

近日，某市法院高效开展物业合同纠纷系列案件集中化解专项工作，通过精准核账、依法裁量、温情调解，成功实质性化解一批跨度长达七年的物业积案，实现了案结、事了、人和的良好效果，也为广大业主和物业企业敲响了法律警钟。

某市某小区与某物业公司的服务纠纷由来已久。2016年至2022年期间，该小区多名业主因各类缘由长期拖欠物业费，物业公司多次通过小区公告栏张贴催缴通知，履行催告义务后，仍有部分业主未补缴费用。为维护自身合法权益，该物业公司陆续向法院提起诉讼，系列案件共计立案50件。

法院审理

由于涉案纠纷时间跨度长达七年，案情复杂、争议焦点集中，双方矛盾积压已久。案件受理后，法院梳理案情发现，涉案纠纷主要存在两大核心争议。

一部分业主辩称自己已缴纳物业费，但因时隔多年、个人缴费凭证保管不善、转账记录遗失等问题，无法提供有效证据佐证缴费事实，导致双方对欠费金额、缴费时段各执一词，账目争议较大。

另一部分业主则直指物业服务存在明显瑕疵，反映小区公共区域清洁清扫不及时、公共设施故障维修滞后、园区运维管理不到位等问题，认为物业公司未按合同约定履行服务义务，拒绝全额缴纳物业费，并提出物业费减免诉求。

为最大程度还原案件事实、保障双方合法权益，法院秉持公平公正原则，逐一核对双方提交的历年缴费台账、催缴记录、物业服务台账，对每一笔欠费明细逐笔梳理、逐项核算，精准厘清欠费金额。同时，深入小区实地走访核查，结合物业服务合同约定、物业公司实际履职状况，对业主提出的合理诉求依法予以采纳，既杜绝业主无故拒缴物业费的行为，也纠正物业公司服务缺位问题。

调解结果

9月21日，该法院对该批系列案件开展集中调解工作，其中1件案件依法开庭审理，12件案件经法院耐心释法说理、居中调解，成功达成调解协议。调解过程中，法院结合案情现场开展普法宣讲，清晰解读《民法典》中关于物业服务合同的相关法律规定，明确双方的法定权利与义务，破除双方认知误区。

在法院的专业调解和普法引导下，12名业主均当庭按照法院核算、调整后的金额，足额结清了拖欠多年的物业费。物业公司收到全部款项后，当场向法院提交撤诉申请。

针对该起物业纠纷系列案剩余未结案件，法院将逐一对接涉案业主与物业公司，参照“账目精准核算＋服务瑕疵合理折减＋释法明理柔性化解”的处理模式，分批开展沟通调解工作，尽力促成双方达成一致调解意见，力争实现该批系列案件批量、高效、实质性化解，最大限度减少当事人诉累，化解小区物业矛盾隐患，维护辖区基层治理和谐稳定。

律师说法

物业服务纠纷看似标的额小，却关乎千家万户的切身利益，是基层治理的“民生小事”，更是法治社会建设的“关键大事”。

对业主而言，按时足额缴纳物业费是法定、约定的基本义务。物业公司已按照合同约定提供基础物业服务的，业主不得以轻微服务瑕疵、个人不满情绪等为由，无故拖欠、拒缴物业费。若认为物业服务不到位、存在违约行为，切勿以“拒缴物业费”的消极方式维权，可通过留存照片、视频、沟通记录等证据，通过协商、投诉、诉讼等合法途径主张权利，依法要求物业整改、减免费用或承担违约责任。

对物业公司而言，收取物业费是合法权益，但权利行使必须建立在依法履约的基础上。物业企业应当严格按照物业服务合同标准，规范开展园区运维、保洁、维修等服务，提升服务质量和服务意识，同时规范催缴流程、留存催告凭证，杜绝粗放催缴、违规收费等行为，以优质服务赢得业主认可，从源头减少纠纷。

律师提醒

陈年物业欠费的批量化解，关键在"两清"：一是账目清——物业企业要建立一户一档的收费与催缴台账，逐户逐期留痕，避免"一笔糊涂账"输在举证上；二是尺度清——对服务确有瑕疵的年份，可参照"合理折减+柔性化解"的思路，以适度让步换取快速回笼资金。实践中，跨度多年的积案单体金额不大但户数多，把证据标准化后集中起诉、集中调解，往往能实现"当庭履行、一次清零"。若您的企业正被多年陈欠困扰，欢迎联系元甲律师，我们专注物业费、供暖费催收。