案情简介

李某等105人系某小区业主，2018年9月，某实业公司与某物业公司签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为某小区提供物业服务，并约定高层、洋房住宅物业费分别为2.1元/月/㎡、2.7元/月/㎡。业主2019年接房时，某物业公司某分公司陆续与业主签订了《前期物业服务协议》，协议确定了前述物业费标准。合同签订后，某物业公司某分公司按约提供了物业服务。

李某等105名业主认为某物业公司自认服务等级为四级，物业服务未达到当地住宅物业服务等级标准中的四级标准，收费标准却远高于政府指导价，遂诉至法院要求将物业费收费标准调整为高层住宅1.4元/月/㎡、洋房住宅1.54元/月/㎡。

法院审理

某市某区法院审理认为，根据相关规定，前期物业服务并非只能实行政府指导价，开发商与业主可以选择实行市场调节价，案涉物业费管理形式和收费标准未违反法律规定并经备案和公示，合法有效。

变更物业服务费标准属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案105个业主起诉不符合法定要求，不能代表小区全体业主请求变更物业服务费标准。依法成立的合同，受法律保护，不能随意变更和撤销，物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即拒交物业管理费，物业服务企业将因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此导致更多业主拒交物业管理费，最终陷入服务标准持续下滑的恶性循环。

物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，并非一定通过降低物业费标准。遂判决：驳回李某等105人的诉讼请求。

典型意义

本案是群体性物业服务合同纠纷，事关众多业主切身利益与小区物业服务正常运转。本案判决明确前期物业服务收费并非一律适用政府指导价，在依法备案公示前提下可实行市场调节价。重新选定物业服务企业以及重签物业服务合同属于业主共同决定事项，应依法满足法定表决比例要求。

本案判决既引导广大业主正确认识前期物业服务合同效力，树立理性维权意识，也提示物业服务企业提升物业服务水平，减少矛盾争议，做好收费标准公示等工作，充分保障业主知情权。本案裁判对于平衡业主个体诉求与小区整体公共利益，维护物业行业正常经营秩序具有重要作用。

元甲律师提醒

这类群体性降费诉讼，对物业企业而言既是风险也是机会。前期物业服务费并非只能实行政府指导价，经备案公示后可实行市场调节价，这是物业企业第一道护城河；变更收费标准属于业主共同决定事项，需专有部分面积与人数均超三分之二参与表决，少数业主单独起诉不能代表全体。服务存在争议的，正确路径是主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失，而不是降费。同时请务必做好收费标准备案公示、服务记录留存，这是应对群体性纠纷最有效的底牌。若您的企业正面临业主集体降费或拒缴风险，欢迎联系元甲律师。