案情简介

男方与女方婚后于2006年3月生育一女女儿。2016年9月，夫妻二人因感情破裂协议离婚，办理离婚登记时，双方签下离婚协议，约定婚生女女儿由母亲女方抚养，抚养费由女方承担，并将夫妻共有的一套房产自愿赠与女儿，以此给女儿一份生活保障。

男方、女方二人离婚后，女儿跟随母亲女方一直在这套房屋内生活，但房屋产权始终登记在父亲男方名下，女方与女儿因法律意识淡薄，一直未办理不动产过户手续。

此后，男方与现任配偶再婚组建新家庭。2025年8月，男方因资金周转需要，在未告知前妻女方及女儿的情况下，将该房屋作为抵押物向某银行申请33万元贷款，现任配偶也在抵押相关合同上签字确认，案涉房屋顺利完成抵押登记。

后女儿偶然得知居住的房屋已被父亲设立抵押，她多次找到男方，要求按照离婚协议的约定将房屋过户至自己名下，却屡屡遭到父亲拒绝。多次协商无果下，女儿向某地法院提起诉讼，请求判令男方、某银行、现任配偶协助办理案涉房屋注销抵押登记，并确认案涉房屋归女儿所有，男方协助办理过户登记。

法院审理

庭审中，男方辩称，房屋尚未过户，其享有赠与的任意撤销权，房屋已设立抵押，客观上无法完成过户。银行辩称，案涉房屋登记权利人为男方，房屋早在2022年12月就被男方抵押给其他银行，在结清贷款后，男方于2025年8月又将抵押贷款业务转移至该银行，银行办理抵押登记时已尽到审慎审查义务，抵押权合法取得，女儿仅享有合同债权，不能对抗已登记设立的抵押权。现任配偶称，其并非离婚协议当事人，不应承担协助解押、过户责任。第三人女方对离婚协议中赠与内容予以认可，同意将案涉房屋过户至女儿名下。

法院审理后认为，男方与女方签订的离婚协议，是双方就解除婚姻关系、子女抚养、财产分割达成的综合性合意，协议中将房屋赠与女儿的条款依附于身份关系解除，并非普通无偿赠与合同，对男女双方都具有法律约束力，男方不享有赠与合同规定的任意撤销权，无权单方撤销案涉赠与约定。但不动产物权的变动以登记为生效要件，案涉房屋一直登记在男方名下，多年来未办理过户，女儿并未取得房屋所有权，仅享有请求男方履行过户义务的债权请求权。

法院查明，案涉抵押办理时，不动产登记簿显示男方为房屋权利人，无异议登记、预告登记等权利限制，银行审核权属、婚姻等材料，实地核验房屋，发放对应贷款并完成抵押登记，银行不存在恶意或重大过失，案涉抵押权合法有效。

法院认为，在抵押债务未清偿、抵押权人不同意解除抵押的情况下，女儿主张直接注销抵押登记缺乏法律依据。案涉房屋负担合法有效的抵押权，女儿亦不愿承担该抵押债务，房屋暂不具备办理无抵押过户的客观条件。而现任配偶不是离婚协议的当事人，抵押担保与赠与分属不同法律关系，无需承担协助过户、注销抵押的民事责任。最终，法院判决驳回女儿的全部诉讼请求。

律师说法

权利行使要及时，莫让协议成“空头支票”

本案法院承办法院表示，现实生活中，不少夫妻离婚时都有将房产赠与子女的安排，但很多人存在认知误区，认为离婚协议写了赠与，孩子实际住在房子里，房子就是孩子的。通过本案，法院提示大家，权利需要及时行使，并非一纸协议就可高枕无忧。

首先，离婚协议赠与不能随意撤销。离婚协议中对子女的房产赠与，是离婚整体条件的一部分，父母一方不能单方面反悔撤销。但该约定仅产生合同层面的债权效力，只约束签订离婚协议的夫妻双方。没有完成不动产过户登记，子女在法律上并未取得房屋所有权，不能以此对抗不知情的外部第三人。

其次，要厘清起诉主体资格问题。离婚协议签约主体是夫妻双方，根据现行司法解释，离婚协议中明确约定子女可以直接就该财产主张权利时，子女可以自己名义，依据离婚协议起诉要求过户、主张违约赔偿。本案离婚协议仅约定房产赠与女儿，并未专门赋予女儿直接向父母起诉主张房产的权利，因此，履行离婚协议之诉，适格原告应当是离婚协议的签约一方，即母亲女方。

最后，不动产登记簿具有公示公信效力。金融机构办理抵押贷款主要依据不动产登记的外部记载，履行形式审慎审查义务，没有义务深挖家庭内部离婚财产约定。即便房屋由他人长期居住，也不能直接推定金融机构存在过错。银行放贷时登记状况清晰无瑕疵，已尽到合理审查义务。

那么，离婚协议白纸黑字写明房屋赠与女儿，起诉又被驳回，离婚协议约定难道是废纸一张？保护银行，难道就该牺牲孩子吗？

本案被驳回是因为房屋存在抵押这一现实履行障碍，并没有否定离婚协议赠与条款的效力。法律对银行的保护，本质上是对交易秩序的保护。事实上，法律存在“带押过户”规则，但带押过户是抵押权跟着房屋走，过户后房子依然背负33万元抵押债务，在原告女儿明确表示不愿承接该笔债务的情况下，法院不能主动将债务负担强加于受赠子女。

那么，女儿该如何维护自身合法权益呢？

可以协商争取由男方筹措资金还清贷款，涤除抵押后及时办理过户。若男方无力清偿贷款，房屋后续被银行拍卖处置，赠与目的彻底落空，可由离婚协议签约一方女方起诉男方，主张违约损害赔偿，取得赔偿款项后，该财产利益归属女儿。若具备资金条件，房屋也可以由利害关系人女方或女儿代为清偿债务，注销抵押后由女方另行起诉要求过户，代偿款项可向男方追偿。

法院提醒，权利需要及时行使，子女未成年时，监护人可以代为办理不动产过户；子女成年后，应当及时主张履行过户义务。暂时不具备过户条件的，也可依法办理异议登记或者居住权登记，防范房屋被私自抵押、处置的风险，切莫让纸上协议成为无法兑现的空头承诺。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条规定，夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十条规定，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理；人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

元甲律师提醒

离婚时"房子给孩子"的约定，很多人以为写进协议就万事大吉，实际风险全在"没办过户"这四个字上。离婚协议中把房产赠与子女的条款依附于身份关系解除，父母一方不能随意撤销——这一点法律是站在孩子一边的；但不动产物权以登记为生效要件，没过户，孩子拿到的只是要求过户的债权，挡不住父母一方对外抵押、出售。本案就是典型：抵押登记合法有效，孩子的诉求被驳回，只能另行主张赔偿。因此最稳妥的做法是离婚后尽快办理过户；一时办不了的，务必办理异议登记或居住权登记，防止房产被私自处置。若您正面临离婚财产约定履行、房产被一方擅自处置的纠纷，欢迎联系元甲律师——我们专注婚姻家事与财产分割，帮您把纸面约定变成实实在在的保障。