案情简介

某物业公司为小区提供物业服务多年，期间多次向该业主催缴物业费，但业主一直未缴纳。物业公司遂诉至某地法院，请求判令业主支付拖欠的物业费。本案法律关系并不复杂，双方均有调解意愿，但各执一词，调解一度陷入僵局。

庭审中，法院敏锐地发现，这起表面普通的物业服务合同纠纷，根源在于开发商延期交房遗留的历史问题。只有追根溯源、全面考虑，才能实质性化解纠纷。原来，业主此前因商品房销售合同纠纷起诉开发商，主张支付延期交房违约金。

这段维权经历，让业主对物业费起算点心存疑虑，对缴纳物业费也存在抵触情绪。而物业公司坚持自2019年入驻小区起计收物业费，理由是前案没有明确逾期交房的具体时间，物业费应当按照物业服务合同约定的服务起始日期计算。

法院审理

找准本案症结后，法院决定采取“背靠背”沟通与“面对面”协商相结合的方式，分头开展调解工作，逐项厘清双方分歧。

对物业公司，法院释明法律规定：《物业服务收费管理办法》规定，开发商延期交房期间产生的物业费，业主没有缴纳义务；结合业主与开发商达成的调解协议约定的补偿费用，可以确定实际交房时间。同时，按照当地物业服务收费相关规定，收房后未装修入住的空置房，业主有权申请按一定比例减免物业费，业主的主张具备法律依据。

对业主，法院做好说理疏导：物业公司已实际提供小区基础物业服务，业主不能以开发商延期交房、房屋未装修入住等为由拒交全部物业费，但可以在法律框架内协商合理的物业费减免方案，依法积极履行缴费义务。

经过法院耐心疏导，双方对立情绪逐步缓和，最终达成调解协议：物业费自业主实际收房之日起计算，物业公司按空置房相关政策给予业主适当优惠。至此，这起因开发商延期交房引发的物业纠纷得到圆满化解。

律师说法

律师说法：本案属于商品房交付衍生的物业费争议，核心在于房屋交付时间的认定。该问题不仅关系开发商、业主、物业公司三方的权利义务，也影响物业服务市场的正常秩序。

法院提示，因非业主原因造成房屋未能交付的，物业服务费用由建设单位承担，业主无需缴纳对应物业费及违约金。物业服务企业也应当建立完备的房屋验收交接台账，准确核实房屋交付状态、空置情况及未交付原因，不得盲目向未收房的买房人主张物业费。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《物业服务收费管理办法》规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

元甲律师提醒

物业费到底从哪天算起，是收房纠纷里最容易吃暗亏的一环。因开发商原因未按时交付的房屋，物业费由建设单位全额承担，业主没有缴纳义务；物业费应当自业主实际收房之日起计算，物业公司不能拿"合同约定的服务起始日"硬套未收房的业主。另外，收房后未装修入住的空置房，很多地方政策允许申请按比例减免物业费，这是业主可以主动主张的权利。对物业企业来说，建立完备的房屋验收交接台账、精准核实交付状态与未交付原因，才是避免盲目起诉、白跑一趟的关键。若您是业主或物业企业，正为物业费起算点、空置房减免起争议，欢迎联系元甲律师——我们同时服务业主维权与物业企业合规清收。