案情简介

业主购买了某地某小区一套住宅。房屋竣工验收合格、具备交付条件后，开发商依约通知业主在指定期限内办理交房手续。然而，业主因个人原因迟迟未前往办理交接，房屋一直处于未实际交付状态。

物业公司进驻该小区后，依约为小区提供了公共区域保洁、绿化养护、安保巡查等物业服务。因业主长期未缴纳物业费，物业公司多次催讨无果后，将其诉至颍泉法院，要求支付拖欠的物业费2000余元。

案件受理后，法院考虑到案件标的额不大，但涉及业主与物业公司之间的信任关系，一纸判决虽能定分止争，却未必能真正化解双方心结，遂决定联合驻院物调委调解员以调解方式寻求最优解。

法院审理

调解过程中，业主情绪激动：“房子我一天都没住过，也没拿到钥匙，凭什么要我交物业费？”面对业主的不解，法院和调解员耐心倾听、分头疏导。

法院结合《民法典》《物业管理条例》等法律法规及相关案例向业主释明：在开发商已履行合同约定的通知及催告义务后，业主因个人原因未及时办理交房手续的，应视为房屋已完成交付，物业费应由业主按约承担。物业服务具有公共属性，物业公司的服务对象是整个小区的公共区域、共用设施设备等，并非针对特定业主或特定房屋提供服务，个别房屋未交付、入住并不显著减少物业公司的服务成本。

调解员则从情理和物业服务实际出发，向业主说明物业公司已为小区公共区域提供了保洁、绿化、安保等公共服务，引导其换位思考，帮助业主逐步打消疑虑。同时，法院和调解员也向物业公司提出建议：“业主长期未办理交房手续，对小区服务缺乏直观感受，物业公司应加强与业主的沟通，主动做好解释说明工作。”

经过法院和调解员耐心细致的释法说理，业主逐渐认识到拒缴物业费缺乏法律依据，态度从抵触转向理解。最终，业主当场支付了拖欠的物业费，物业公司自愿撤回起诉，双方握手言和。

律师说法

物业纠纷一头连着居民“幸福感”，一头关系着物业公司的健康发展。法院提醒广大业主，在房屋符合交付条件、开发商已依约通知交付等情况下，业主应及时接收交房通知并办理交接手续，若对交付条件有异议，应通过合法途径提出并留存证据，而非单纯拒绝收房，避免因未履行合同义务承担不利后果。物业公司也应主动加强与业主的沟通，定期公示服务内容和工作动态，不断提升服务质量，以质价相符的优质服务赢得业主的理解与信任，共同营造和谐宜居的社区环境。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

元甲律师提醒

“没拿到钥匙就不该交物业费”，是收房纠纷里最常见的误解。房屋已竣工验收合格、具备交付条件，开发商依约通知办理交接而业主无正当理由拖延的，物业费自通知的交房期限届满之日起即由业主承担。物业服务具有公共性、整体性和持续性，空置房屋同样享受物业服务利益，业主不得以未接收或者无需接受服务为由拒交。对物业企业而言，完备的房屋验收交接台账、交付通知与送达凭证、日常服务记录，是这类纠纷中主张权利的扎实基础。若您是业主或物业企业，正为交房时点、空置房物业费负担起争议，欢迎联系元甲律师——我们同时服务业主维权与物业企业合规清收，帮您把责任与费用算清。