案情简介
搬入新居的业主夫妇在缴纳1年物业费后，感觉物业费标准明显过高，收费不合理，于是选择“硬刚”，连续4年拒缴物业费，最终被物业公司诉至法院，要求业主夫妇按照合同约定标准补缴全部物业费。
近日，某地法院审结了这起因物业费收费标准引发争议的物业服务合同纠纷案件。
2019年，业主夫妇在某地某小区购买了一套叠墅（属多层带电梯住宅），并与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》和《前期物业服务合同》。合同约定，该小区由某物业公司提供前期物业服务，其中“多层住宅”的物业费标准为每月2.8元/㎡。
法院审理
庭审中，业主夫妇辩称，每月2.8元/㎡的收费标准明显超过当地政府指导价。他们注意到，小区里的“高层住宅”曾向有关部门进行过“优质优价”审批后才能执行高价收费，而自家所在的“多层住宅”并未进行该项审批，违反了政府指导价的相关规定，不应具有法律效力。多次和物业公司协商无果后，才选择连续4年拒缴物业费。物业公司则认为，双方签订的合同合法有效，业主应按约履行缴费义务。
法院审理后认为，根据《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》及某地当地相关文件规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住房的前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住房则实行市场调节价。
根据某地相关规定，同时符合“小区建筑容积率在1.0以上”且“单套建筑面积144平方米以下”两个条件的，属于普通住房。该案中，业主夫妇的房屋面积为160平方米，已超过规定中的144平方米，属于非普通住房。因此，案涉房屋的物业费适用市场调节价，收费标准由业主与物业公司在合同中自行约定，无需进行“优质优价”审批。
此外，法院查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中已明确约定“合同面积160㎡，物业费5376元/年”，该金额与每月2.8元/㎡的计算标准相互印证。业主夫妇也曾按此标准实际缴纳过1年物业费，足以证明二人对合同约定的收费标准知晓并认可。
最终，法院判令业主夫妇按照合同约定的每月2.8元/㎡的标准，向物业公司补缴4年的物业费共计21504元。
律师说法
本案核心争议在于物业费到底按什么标准收。根据相关法律规定，普通住房的前期物业费实行政府指导价，开发商不能随意定价；但大面积住宅、别墅等非普通住房适用市场调节价，收费标准由双方协商确定，无需政府审批。案涉房屋面积160平方米，超过144平方米的普通住房上限，属于非普通住房，业主夫妇以“未经审批”为由要求按政府指导价缴费，法院不予支持。
法院提醒，合同是民事活动的核心依据。业主夫妇在购房时已签合同明确物业费标准，且曾实际缴费，说明双方达成合意。事后以价格过高为由拒缴，缺乏法律依据。购房时应对物业费条款仔细阅读，有异议须在签约前提出。合同一旦签订，事后无正当理由拒缴物业费，可能面临被起诉及承担违约责任的风险。同时，物业公司也应提供与收费标准相匹配的服务，做到质价相符。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
元甲律师提醒
催缴时最常被业主顶回来的一句话是"你这个收费标准根本没经过审批、超过政府指导价，我不交"。这类抗辩能不能成立，关键不在于"有没有审批"，而在于这套房子到底属于普通住房还是非普通住房——普通住房的前期物业费实行政府指导价，非普通住房则实行市场调节价，由双方在合同中自行约定，本就不需要价格审批。本案中，房屋面积160平方米已超过"单套建筑面积144平方米以下"的普通住房上限，属于非普通住房，业主以"未经审批"为由主张按政府指导价缴费，法院不予支持。对物业企业来说，这提示两点实操：一是把定价形式的依据坐实——容积率、单套建筑面积这些划型要素要能在承接查验、备案材料里一一对应，避免催缴时说不清"为什么按这个标准收"；二是把业主的认可痕迹留好——签约时的合同条款、实际缴费记录、收费标准公示与告知凭证，都是认定"业主知晓并认可"的关键证据。反过来，业主一方如果确实认为收费与服务水平不符，正确的路径是就服务瑕疵主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失，而不是简单拒缴——无正当理由拒缴物业费，可能面临被起诉并承担违约责任的风险。若您的企业正被批量欠费、业主以"标准未经审批"为由拒缴所困扰，欢迎联系元甲律师——我们专注物业、供热企业欠费清收，帮您把收费依据和欠费证据一并做实。