案情简介

业主与某地某物业公司签订前期物业服务协议。自2020年7月起，业主因对物业服务不满，拖欠物业费、垃圾处理费、电梯运行费、公摊电费、水费等多项费用。物业公司多次催收无果后，诉至法院，请求法院判令业主支付欠费约1.46万元、违约金1500元、律师费300元。

业主在答辩的同时提起反诉。业主认为，物业公司服务不到位，应当核减物业费，且物业禁止其电动车进入小区，未规划小区内安全停放点位，迫使他将电动摩托车停放在小区外无看管的露天场地，最终车辆被盗，据此主张物业公司赔偿车辆损失2000元。

物业公司则辩称，禁止电动车入小区系执行消防规定，失窃地点不属于物业服务范围，盗窃属于第三人侵权，物业不应当承担赔偿责任。

法院审理

法院经审理认为，案涉前期物业服务协议合法有效，物业公司已提供物业服务，业主负有支付物业费的义务，个别业主不能仅凭其主观认为的服务瑕疵而拒交物业费，故判决业主向物业公司支付各项欠费合计约1.46万元。

针对业主反诉的车辆损失，法院认定：消防文件仅禁止建筑内部违规停放充电，并未要求将电动车全部清出小区。物业为管理便利实施“一刀切”加码管理，未设置内部安全停放区域，客观增加车辆被盗风险，不当管理行为与损害后果存在因果关系；同时业主自身未尽财产保管义务，存在相应过错。故综合双方过错程度、风险影响力、车辆损耗等因素，法院依法酌定物业公司承担40%赔偿责任，物业赔付后可向实际盗窃侵权人追偿。

一审宣判后，物业公司不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

律师说法

物业公司落实消防整改要求、整治电动车违规停放充电隐患，本是履职尽责的应有之举。但实践中，部分物业公司为简化管理流程、规避自身工作麻烦，不结合小区实际情况，采取“一刀切”的极端管理方式，盲目禁止所有电动车进入小区，却未配套设置安全停放点位，变相逼迫业主将车辆停放于小区外无人看管区域，极易引发车辆丢失的财产纠纷。

法院指出，物业公司落实消防安全隐患整改，不能简单“一禁了之”，应当结合小区实际配套设置电动车安全停放充电区域。物业安保义务是合理风险防范义务，并非无条件的财产保管义务，如果物业采取不合理管理措施，制造、放大业主财产受损风险，即便损害发生在物业服务区域之外，物业仍需要按照过错比例承担赔偿责任。

同时，物业服务具备公共整体性，个别业主不能仅凭个人主观感受到的服务瑕疵拒交物业费。若确因物业不当履职造成财产损害，业主可通过反诉或者以符合法定条件的主体另行提起诉讼的方式主张权利，理性维权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条　行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

元甲律师提醒：物业服务人的安保义务是合理风险防范义务，不是无条件的财产保管义务，但为管理便利“一刀切”加码、又不配套设置安全停放区域，把风险转嫁给业主，就要按过错比例担责。对物业公司而言，有三件事要避开：第一，落实消防整改要按文件原文划边界，只禁建筑内部违规停放充电，不能扩大为全部清出小区；第二，禁止停放的同时必须同步设置安全停放与充电区域，做到“堵有去处”；第三，把巡查记录、告示张贴、劝导与报警记录留档，证明已尽合理防范义务。对业主而言，车辆在小区内外被盗，先固定物业不合理管理的证据，再按过错比例主张赔偿，同时不要以服务瑕疵为由直接拒交物业费——两件事要分开走。若您正遇到物业失窃赔偿或物业费纠纷，欢迎联系元甲——我们专业物业团队专注物业、供热企业的欠费清收与业主维权多年，帮您把责任与费用算清。