案情简介

小区未成立业主大会、无业主委员会，居委会代为选聘物业公司的行为是否合法？业主能否以此为由拒缴物业费？

近日，某地法院审结一起物业服务合同纠纷，对该类民生问题作出明确司法认定，依法判决拖欠物业费的业主足额缴费，明确特殊情形下居委会代为选聘物业服务企业合法有效。

某地某小区曾因原物业服务公司退出，面临无人管理的困境。2010年9月，该小区尚未成立业主大会及业主委员会。为保障小区正常运转、维护全体业主的居住权益，辖区社区居委会发布告示，确定某物业公司进驻小区提供物业服务。

2010年10月15日，物业公司与原物业服务企业、社区居委会共同签订《物业移交协议》，完成小区物业项目全套交接工作，此后持续为小区提供常态化、全覆盖的物业服务，保障小区日常有序运行。2019年，业主购置该小区房屋，入住初期均按时足额交纳物业费、电梯费等各项物业相关费用。自2022年1月起，业主停止缴费，截至2024年7月，累计拖欠物业服务费、日常养护费、电梯费、停车费等费用共3631.58元。

物业公司多次上门、书面催告缴费未果后，依法向某地法院提起诉讼，请求判令业主全额支付拖欠费用，并承担相应违约金。

法院审理

业主辩称，其与物业公司之间不存在合法有效的书面物业服务合同。她主张，案涉物业服务企业未经业主大会公开选聘，相关服务协议未完成主管部门备案手续，且物业公司系居委会指定入驻，所谓临时服务期限早已届满。同时，业主认为，物业公司未能举证证明其全面合规履行物业服务义务，无权主张物业费及违约金，请求法院驳回物业公司的全部诉讼请求。

某地法院经审理查明，2010年物业公司进驻案涉小区提供服务后，直至2024年7月31日该公司正式退出，案涉小区始终未成立业主大会及业主委员会，亦未完成相关备案手续。十余年来，物业公司持续为小区提供基础物业服务，全体业主均长期接受并享受物业服务成果。

法院经审理认为，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。

该案中，原物业公司撤出后小区面临管理真空，为规避小区无人管理、损害全体业主公共利益的情况，辖区居委会代为选定物业公司入驻服务，系履行基层自治管理职责，合法合规。物业公司已提供物业服务，业主应支付相应的物业费等费用。结合案件事实与相关法律法规，某地法院依法作出判决，业主向该物业公司支付2022年1月至2024年7月的物业服务费1882.94元、日常养护费627.75元、电梯费470.89元、停车费650元，各项费用合计3631.58元。

律师说法

法院指出，居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在小区未成立、召开业主大会、业主委员会期间，为保障物业管理秩序的正常运行，居委会可组织物业服务企业进驻提供物业服务，代行业委会职责，对辖区内小区事务进行一定的管理，这种管理方式有利于广大业主的利益。该案中，物业公司为小区提供十余年持续服务，业主长期实际接受服务，双方已形成合法有效的事实物业服务关系。业主在实际享受物业服务后，应当依法履行缴纳物业费的义务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

元甲律师提醒：小区没业委会，不等于物业费可以拒缴。对物业公司而言，有三件事要固定下来：第一，把居委会有权代行业委会职责的依据留档——居委会告示、物业移交协议、街道或乡镇政府的指导监督记录，这三份材料是证明入驻合法的关键；第二，把持续服务的证据做实，服务记录、巡查台账、维修工单按年归档，十余年不间断的实际服务，正是法院认定事实物业服务关系的基础；第三，催告要留痕，上门、书面、电话逐次记录，为后续起诉和违约金主张铺好路。对业主而言，以"没经业主大会选聘""没跟我签合同"拒缴，在小区面临管理真空、居委会依法代行的情形下难以成立；真认为服务有瑕疵，应另行主张，而不是直接停缴。若您所在的物业企业正被"没业委会""没签合同"这类抗辩卡住，欢迎联系元甲——我们专业物业团队专注物业、供热企业的欠费清收与诉讼策略，帮您把依据与证据一次备齐。