一个项目交付几年，小区里始终有几十套房子没卖出去。

这些房子空着、业主不存在，物业却一直在为整个区域提供保洁、安保、绿化与设施维护。按户收费时自然收不到钱，一年年累积下来就是几十万。

物业常常默认没卖出去就不该我收，可这笔钱其实有人该付，而且付款能力比零散业主强得多。

来看两起司法实践：

有案件中，开发商名下三十六套未售房屋在物业公司服务期间产生物业费，开发商以房屋不属其管理区域、物业未实际提供服务、部分房屋不应按商业标准收费等理由抗辩；法院认定物业服务合同有效、管理区域经行政机关明确划分，开发商作为未售房屋实际权利人享受了公共区域维护与安保等服务，判决其缴纳物业费。

另有案件中，法院判决开发商支付空置房物业服务费二十万七千余元，并明确空置房物业费与前期介入服务费是两个独立费用，开发商不能以已支付包干的前期介入费为由拒付。

可见没卖出去恰恰是开发商付钱的理由。

这笔钱有三层依据：

第一层，法定的全额归属：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担——不是打折、不是按比例，是全额。

第二层，期间与标准：自房屋竣工并具备交付条件起，至实际出售或交付给买受人之日止；收费标准按合同约定，商业与住宅可分别计价，物业性质以规划部门出具的文件为准。

第三层，抗辩空间很小：开发商以未接受服务、已委托其他物业、服务不达标抗辩的，通常不能对抗法定的缴费义务。

相关法条：

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

元甲律师提醒：

这笔钱最容易被忽略的不是法律依据，而是账没算清。建议做三件事：

第一，把未售房源逐套建账：按楼栋、房号列出未售期间、建筑面积、收费性质、单价与累计金额。算完之后总额往往比预估的更高。

第二，把服务证据做成连续材料：保洁班次、安保巡查、绿化养护、设施维保记录按月归档，用来回应“没提供服务”的抗辩。

第三，注意退场与交接这个节点：交接书里把空置房物业费、垫付水电费、设施维修费逐项确认清楚。一次固定比事后举证省力得多。