案情简介

日前，随着最后一户业主在调解协议上签字，17户业主与某物业公司物业服务合同纠纷系列案全部化解。至此，这起持续数年的纠纷，在某地中院法院的主持下画上圆满句号。

2020年6月，17户业主购买了某项目二期商铺。该项目规划分三期开发，附属配套包括一座体育公园、一所小学和一所中学等，二期高层住宅楼总占地面积约186万多平方米，对外宣称打造全市最高档商业住区。前期物业合同约定的商铺物业费高达6.8元/平方米。然而，项目后来陷入烂尾，承诺的配套设施完全落空，目前商品房常住户仅三百余户。业主认为，在项目烂尾、配套缺失、经营困难的情况下，仍按原标准缴纳高额物业费显失公平，遂起诉至法院要求降低物业费标准。案件经一审后上诉至某地中院。

法院审理

案件进入二审后，法院没有简单一判了之，而是充分考虑该系列案涉及商户众多、矛盾持续数年、造成不良影响、风险较高等实际情况，决定依托联动协调机制推动实质化解。法院多次与双方当事人沟通，邀请一审法院共同参与，发挥其熟悉案情、了解双方前期诉求的优势；同时邀请市物业管理协会参与行业调解，发挥其专业优势和行业自律作用。10月19日，法院组织双方当事人、一审法院、物业协会工作人员在市物业管理协会办公室进行面对面调解。调解中，法院参照已发布的《物业服务合同纠纷案件裁判观点》，向物业公司充分释明项目烂尾、配套缺失、商铺经营困难等客观情况，引导其体谅业主困境、合理调整收费标准；同时向业主释明物业公司已提供基础物业服务、运营成本客观存在，引导业主及时履行缴费义务。经过锲而不舍的沟通协调，双方最终互谅互让。物业公司作出让步，降低收费标准，业主也及时补齐欠缴的物业费，17件案件全部达成调解协议。

律师说法

该系列案最终实现双赢，物业公司回笼欠缴物业费、缓解经营压力，业主获得合理收费标准、保障商户正常经营。案件成功化解的背后，是法院落实“企业服务年”行动、运用联动协调机制化解纠纷的持续探索。

一方面，针对物业纠纷类型化特点，中院出台物业纠纷裁判观点，统一法律适用和裁判尺度；构建“二审法院+一审法院+行业协会”联动协调机制，引入行业协会参与调解；运用示范性调判，先行作出示范判决，引导当事人形成合理预期，推动源头化解。

另一方面，坚持平衡保护理念，既依法保护物业公司合法权益，又充分体谅业主实际困难，实现双方利益的最大公约数。下一步，法院将持续深化“企业服务年”行动，完善联动解纷机制，推广“示范性调判、批量性调解”经验，为优化法治化营商环境提供更加有力的司法保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

元甲律师提醒：项目烂尾、配套落空，业主集体要求降物业费，物业公司未必要一路硬扛到底。对物业企业而言，有三件事值得提前准备：第一，把"基础服务确实在提供"做成连续证据——保洁班次、安保巡查、绿化养护、设施维保按月归档，这是谈判桌上最有分量的筹码；第二，把成本构成讲清楚，人工、能耗、维保各占多少，必要时主动拿出成本核算，比被动应诉更容易换来合理调价；第三，优先走联动调解而不是硬判，二审法院＋一审法院＋行业协会的机制下，降一点价、把几年欠费一次性收回，往往比赢一份判决更划算。对业主而言，配套缺失确实是谈判理由，但单方停缴并非正确路径，应通过业主共同决定事项的表决程序主张，或另行追究开发商的违约责任。若您的企业正面临群体性降费或配套纠纷，欢迎联系元甲——我们专业物业团队专注物业费标准争议与批量欠费清收。