案情简介

某小区一位业主，某物业公司长期为该小区提供专业化物业服务。因为业主存在欠交物业费的情况，2021年9月，物业公司为了“倒逼”业主缴费，直接限制业主使用单元门禁系统和电梯。

无法正常刷卡进出单元、无法乘坐电梯，业主的日常出行和基本居住生活受到严重影响。他多次与物业公司沟通交涉，要求恢复正常使用权限，始终没有结果。

无奈之下，业主向法院提起诉讼，请求判令物业公司恢复门禁、电梯的正常使用功能。

法院审理

法院审理认为，业主与物业公司之间依法成立物业服务合同关系，双方都应当恪守合同约定、履行自身义务。

业主拖欠物业费，确实构成违约；但物业公司无权以限制公共设施使用的方式催收。

民法典第九百四十四条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。门禁、电梯属于小区的公共配套设施，直接关系业主的基本通行和居住权利。物业公司通过限制门禁、电梯使用权来催费，实质是不当限制业主的建筑物区分所有权，没有任何法律依据，而且极易激化双方矛盾。

对于业主拖欠物业费的行为，物业公司完全可以通过合法途径另行维权，比如催告、调解、诉讼或者仲裁，而不是“卡住”业主的基本生活。

经法院释法明理，该案审理期间，物业公司主动认识到自身错误，及时恢复了业主门禁、电梯的正常使用。

律师说法

物业服务是双向奔赴的契约关系，需要业主和物业公司相互理解、共同维护。

对业主而言，按时足额缴纳物业费既是法定义务，也是合同义务，是小区物业服务正常运转、环境维护、设施维保的资金保障。无故拖欠、拒缴，需要承担相应的违约责任。

对物业公司而言，提供优质合规的服务才是立身之本，催收物业费必须守住合法底线。严禁以限制门禁、电梯、停车，或者断水断电等影响业主基本生活的方式催费。业主经催告后仍拒不缴费的，物业公司可以通过人民调解、诉讼、仲裁等途径依法维权。

实践中还有一种常见误区：业主认为“服务不到位就可以不交钱”。这里需要区分的是，物业服务存在一般瑕疵但未构成根本违约的，法院通常不支持全额拒缴；业主有权就服务瑕疵另行主张，比如要求整改、要求减免相应费用，但不能用“停缴”来对抗，否则可能既补交欠费又承担违约金。

遭遇违法催收时，业主应当及时固定证据：门禁失效的截图、电梯停用的通知、与物业沟通的录音或者聊天记录，然后通过投诉、起诉等方式要求恢复使用并赔偿损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

元甲律师提醒：物业费该交，但“用门禁和电梯卡住业主”不是催收，而是侵权。这类纠纷建议双方分别做三件事。业主一方：第一，第一时间固定门禁失效、电梯停用的证据——刷卡失败的截图、物业通知、与物业沟通的录音或聊天记录，越早越完整越有力；第二，通过投诉、起诉要求恢复使用，并可就实际损失另行主张赔偿；第三，不要用“服务不到位”作为拒缴的对抗理由，物业服务存在一般瑕疵但未构成根本违约的，法院通常不支持全额拒缴，正确做法是另行主张整改或减免。物业一方：欠费应走催告、调解、诉讼或仲裁的合法路径，限制门禁、电梯、停车以及断水断电都属于明令禁止的手段，一旦被诉不仅要恢复原状，还可能承担违约责任。若您正面临物业违法催收，或物业企业需要合规催收方案，欢迎联系元甲——我们同时服务业主维权与物业费批量催收两端，帮您把该恢复的恢复、该收回的收回。