共用下水管道堵塞返水，致使业主家中出现大面积积水、相关财物受损，该损失应当由谁承担？

近日，某地法院审结一起物业服务合同纠纷案，认定物业服务公司未全面履行共用设施设备的维修、养护义务，判令该公司向业主赔偿相应损失。

某小区一位业主，2020年初与某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司为案涉小区提供物业服务。2023年4月，该业主房屋厨房下水管道首次发生返水，返水程度较轻，物业公司随即对楼栋主管道进行疏通，并承诺后续将加强管道管理、定期开展疏通作业。

2024年6月，该房屋再次发生下水管道返水，情况较为严重，屋内出现大面积积水，且臭气弥漫，已无法正常居住。物业公司到场开展抢险作业并清理积水后出具报告，确认本次返水系该楼栋主排污管道弯头处异物堵塞所致。事件发生后，该业主一家只得暂住酒店，后续又另行租房居住。

2024年8月，双方签署《返水事故维修方案备忘录》，约定由物业公司负责房屋修缮，并承担业主住宿费、房屋租赁费、中介费等间接损失。其后，物业公司完成了房屋装修翻新并支付了装修费用，但未按照备忘录约定赔付其余损失。该业主遂诉至法院，请求判令物业公司赔偿住宿费、房屋租赁费等各项损失合计28.76万余元。

物业公司辩称，其已严格按照物业服务合同约定履行义务，第二次返水事故发生后也及时采取了救助与协助处置措施，造成本次管道堵塞的责任在于该业主及其楼上业主，该公司不存在管理或服务层面的过错，不应承担赔偿责任。

法院审理后认为，双方签订的《前期物业服务合同》以及事后达成的《返水事故维修方案备忘录》均合法有效，当事人均应恪守履行。物业服务人对小区共用设施设备负有维修、养护义务。首次返水已提示该楼栋排污管道存在隐患，物业公司在业主作出预警、且自身已承诺加强管理后，仍未采取有效的排查和防范措施，导致损害再次发生，属于未全面履行合同义务。物业公司关于管道堵塞系该业主及其楼上业主使用不当所致的答辩意见，缺乏充分依据，也与备忘录中由其负责修缮并承担相应损失的约定不符，法院不予采纳。据此，物业公司应对案涉房屋返水受损承担相应的赔偿责任。

关于损失数额，法院结合租赁期限的合理性、租金标准的市场公允性以及费用支出的必要性，对该业主主张的房屋租赁费、租赁期间的物业费等予以全额支持；对酒店住宿费、搬家费、清理费等必要支出，结合案件事实酌情支持。综上，法院判决物业公司赔偿该业主住宿费、房屋租赁费等损失共计17.92万元。该判决已生效。

律师说法

共用排水管道堵塞返水成因复杂，防范重于补救。物业公司应当建立共用排水管道的定期巡查、疏通工作台账，对业主反映的返水隐患及时排查处置，并留存作业记录，不得仅以“已按合同约定定期疏通”为由怠于升级管护措施；业主也应当文明用水，不向下水管道倾倒油污、餐厨杂物，合理使用排水设施。

发生返水事故后，双方均应及时固定现场证据，通过拍照、录像留存损失状况，妥善保存沟通记录、住宿及租赁费用凭证。若能就修缮、赔偿事宜协商一致，可签订书面协议一次性了结争议，既能够减少诉累，也便于后续依法主张权利。

元甲律师提醒：共用管道返水，物业不能只“疏通了事”，第一次返水就是隐患预警。这类损失能不能赔、能赔多少，关键看三件事。第一，固定“物业已知隐患却未有效处置”的证据——首次返水的报修记录、物业的疏通工单与书面承诺、第二次返水的时间，形成“已预警—未整改—再发生”的完整链条，这是认定其未全面履行维修养护义务的核心；第二，把间接损失一并主张并留好凭证，房屋无法居住期间的酒店住宿费、另行租房的中介费与租金、搬家与清理费用，都属于可赔范围，票据按时间顺序整理成册，法院会按必要性、合理性酌定；第三，事后协商一致务必签书面备忘录，把修缮责任与赔付项目写清，一旦对方只做装修不赔其他损失，备忘录就是最直接的请求权基础。对物业企业而言，建立共用排水管道的定期巡查与疏通台账、对业主反映的返水隐患及时升级管护措施并留存作业记录，是避免担责的唯一有效路径——仅以“已按合同定期疏通”抗辩，法院不予采纳。若您正因管道返水受损索赔，或物业企业需要完善设施管护与免责举证，欢迎联系元甲——我们同时服务业主维权与物业合规两端。