案情简介

每月86元，一年1032元。这笔叫「电梯运行费」的钱，某地一位业主没交，被物业公司告上了法庭。

结果出人意料：法院判物业公司的全部诉讼请求驳回，连违约金都没支持。

法院抓住的关键只有一句话——这笔钱，已经收过了。

据当地住建部门今年8月公布的物业服务典型案例，这位业主所在小区实行物业费「一费制」。

备案合同约定的标准是1.8元/平方米·月，明确包含公共服务、公共区域水电能耗、电梯运维等全部物业服务成本，不再向业主另行分摊。

可物业公司还是在1.8元之外，以电梯维保、公共照明用水用电为由，按户每月加收86元。业主拒交，物业起诉。

法院审理

法院的说理很直接：收费项目和收费标准，要以备案的物业服务合同为依据。

既然成本已经算进物业费里，合同又没有另行约定，再收一次就是重复收费。业主有权拒绝。

这里有个多数人搞混的常识。国家层面的《物业服务收费管理办法》早就规定，包干制的物业服务费用由服务成本、法定税费和企业利润构成。

而电梯、消防、监控这些共用设施设备的日常运行维护，本来就属于服务成本，已经不是物业费之外的东西。

《价格法》也要求明码标价，不得收取任何未予标明的费用。

说白了：电梯费不是不能收，是不能在物业费之外再收一遍。

律师说法

这个案子只有一千多块钱，但它戳中的是一个普遍问题：物业费已经买过的服务，被拆成单独账单又卖了一次。

判断方法其实不复杂，翻合同看一句话就行。

合同写「已包含公共能耗」的，物业再单列电梯费、公摊水电费，就是重复收费。业主可以要求对方出示合同依据，拿不出来，这笔钱就可以不交。

合同写「据实分摊」的，物业必须拿出独立电表、总表分表读数、每户明细，还要定期公示。《民法典》第九百四十三条把这项公开义务写进了法律。

还有一条边界要说清：该交的正常交，只把违规的那部分单独剥离出来主张。

整体拒缴，一旦进入物业费诉讼，业主反而可能承担违约责任。这是很多业主吃亏的地方——道理在自己这边，方式却站不住。

那么现在有没有全国统一的「附加收费一刀切取消」的新规？没有。

目前都是地方文件。有的城市今年8月推行「一费制」，把基础物业费、公摊电费、电梯费三费合一，严禁单独列项、重复收费；另有城市10月20日起执行新的收费指导标准，明确收费标准已包含电梯运行费、二次供水运行费及公共用水用电分摊费用，物业服务人不得再另行收取。

标准、适用范围、执行时间各地不同，具体还得看自己小区的备案合同和当地文件。

最后给业主三个动作：先看合同，再要台账，最后走对渠道。

价格类问题——自立名目、重复收费、加价、未公示，找市场监管部门（12315）；服务标准、公共收益、维修资金、合同履约，找住建部门；拿不准找谁，打12345转办。

多收的部分，可以书面要求退还，或者冲抵后续费用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，以及物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。

《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。

元甲律师提醒：判断物业有没有重复收费，不看收费通知上的名目，只看备案合同里的收费构成。三步就能看明白。第一，把备案的物业服务合同调出来，找到收费标准和费用构成这两处，看电梯运行、公共能耗是否已经计入物业费；写进成本再单列收一次，就是重复收费，业主有权拒付这一部分。第二，合同写「据实分摊」的，物业必须拿出独立计量、分表读数和每户明细并定期公示，拿不出来同样可以不交。第三，只把违规的那一项单独剥离出来主张，不要整体拒缴——道理站得住，方式也得站得住，否则反而可能被判承担违约责任。已经交过的部分，可以书面要求退还或者冲抵后续费用，同时把合同、缴费凭证、收费通知留存好。若您小区正被拆分账单反复加收，欢迎联系元甲——我们帮您把该交的和不该交的一条条分清楚。