案情简介

不久前，当地法院走进社区广场，巡回审理一起物业服务合同纠纷并当庭宣判。社区工作人员及160余名居民旁听庭审，零距离感受司法审判流程。

2022年，案涉小区暂未成立业主委员会，某村委会代表全体业主与某物业公司签订物业服务合同，约定由某物业公司提供物业服务，并明确收费标准。后案涉小区成立物业管理委员会，继续选聘该物业公司实施物业服务。

该小区一位业主，未依约交纳物业服务费及相关费用。经多次沟通催交未果，物业公司将其诉至法院，请求判令其支付物业服务费、公共能耗费、电梯维保费合计2471元及违约金。

庭审中，该业主辩称，家庭经济困难，无力交纳相关费用。

法院审理

法院经审理认为，结合相关证据，可以认定物业公司为案涉小区提供了物业服务，该业主亦实际接受了物业服务，故其应按物业管理法律法规和物业服务合同交纳物业费用。

该业主以家庭经济困难为由抗辩，不能免除其依约交费义务；确有困难的，可主动与物业公司协商，通过分期支付等方式妥善解决。

调解未果后，法院当庭宣判：该业主向物业公司支付物业公共服务费、公共能耗费、电梯维保费合计2364.26元及违约金。违约金以2364.26元为基数，自2026年10月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。

律师说法

业主对物业服务有异议的，可通过协商、向有关部门反映、诉讼等合法途径解决，并注意保留证据，不宜以简单拒交物业费的方式对抗；物业公司也应不断提升服务质量，依法依规催交，共同维护社区和谐环境。

本案还澄清了一个常见误解：经济困难不是免交物业费的法定理由。物业费对应的是小区公共区域运维、保洁、安保、电梯维护等持续性服务，服务并不会因为某一户手头紧而停止。确有困难的，正确做法是主动向物业公司说明情况，协商分期或者缓交，而不是一拖了之。拖到最后，除了本金，还可能背上违约金和诉讼费。

对物业公司来说，催缴也要守住边界。收费要有合同依据，服务要有台账留痕，不得以停水、停电、停电梯等方式逼迫业主交费，否则容易从有理变成没理。对业主来说，觉得服务不到位，可以拍照、录像、书面反馈，把证据固定下来另行主张，但不宜把拒交物业费当成唯一的维权手段。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

元甲律师提醒：家庭经济困难，很多人觉得这是“最讲得通”的拒交理由，但放到法庭上，它并不是免交物业费的法定理由。道理很朴素：物业费对应的是小区公共区域运维、保洁、安保、电梯维护这些持续性服务，服务不会因为某一户手头紧就停下来，也不会只对交得起钱的业主提供。法院的处理思路一向明确：该交的钱要交，确有困难的，正确路径是主动向物业公司说明情况、协商分期或者缓交，而不是一拖了之——拖到最后，除了本金，还可能背上违约金和诉讼费，反而扩大了损失。这里还有个容易被忽略的程序点：若小区业委会尚未成立、由村委会代行业主大会职责签订的物业服务合同，以及后续物管会续聘的合同，对业主同样具有法律约束力，不能以“合同不是我签的”一并推翻。反过来，对物业公司这边，催缴也有边界：收费要有合同依据，服务要有台账留痕，不得以停水、停电、停电梯等方式逼迫业主交费，否则容易从有理变成没理。若您手上正压着一批“喊穷不交”的欠费，或者作为业主觉得费用收得不明白，欢迎联系元甲——我们既做物业费批量催收，也做业主端抗辩评估，先把账算清楚再定策略。