已成为律师行业办案指引

发布时间：2026-01-27

当新接手的物业公司遭遇历史暴雨、遗留问题与业主信任危机三重挑战时，物业费收缴工作如何破冰？

元甲律师事务所物业部近期协助山东某物业公司成功推动过半数业主缴费，并建立起持续沟通的信任基础。

本案再次印证：物业费催缴的本质是重建服务信任的系统工程，唯有将共情、证据、法律与闭环管理相结合，才能将对抗转化为共识。

 

【项目背景】

该小区于2020年前后陆续交付，原物业服务不力被业委会更换。新物业公司于2024年7月底入驻，不到一周即遭遇历史性强降雨，地下室严重积水、围墙冲毁，安全隐患突显。与此同时，业主对物业承诺的300万元建设资金使用情况存疑，加之前期绿化、路面、报修等遗留问题，收缴工作启动时阻力重重。

 

【拒缴动因分析】

元甲团队调研发现，业主拒缴并非单一原因，而是多层顾虑交织的结果：

 

安全性质疑：暴雨灾害后对应急响应与长期维保能力的担忧；

承诺未兑现感：认为物业投入承诺未落地，信任感缺失；

服务体验落差：报修响应慢、管理不规范等实际感受问题；

责任认知错位：将房屋质量问题误归于物业，法律界限不清；

个人特殊情况：包括空置房业主、经济困难家庭、高龄业主等。

 

【催缴策略】

我们以 “共情切入—事实支撑—法律明确—闭环推动” 为执行主线，针对不同拒缴类型采取相应策略：

 

对安全焦虑型业主，出示抢修记录、检测报告与应急预案，用证据化解疑虑；

对承诺存疑型业主，主动展示建设进展、邀请参与共建，以透明重建信任；

对服务不满型业主，坦诚接纳意见、同步改进举措，用行动换取认可；

对责任误解型业主，借助《民法典》与物业条例条款明确权责边界，以法律引导认知；

对特殊情境业主，提供分期方案、线上服务等灵活选择，体现人文关怀。

 

沟通中，我们坚持“先倾听、后回应、再引导”的话术结构，并运用附有 “类似案例二维码”的律师函，增强法律说服力与场景代入感。

 

【实践成效】

通过上述系统推进，项目在复杂局面下实现关键突破：

截至2025年年底，成功收回59户物业费，打开收缴局面；

业主与物业之间的对立情绪显著缓和，多项服务改进措施得以落实；

建立起“沟通—响应—反馈”的闭环机制，为后续持续收费奠定信任基础。

物业公司对元甲团队的成果非常满意，特送来锦旗一面以示感谢！

 

【不只催费，更重建信任】

本案再次说明，成功的物业费催收并非简单施压，而是一次系统的信任重建过程。元甲团队通过“共情沟通+事实证据+法律依据+闭环管理”的四维方法，帮助物业公司跨越灾害遗留、历史包袱与信任断裂的三重挑战，实现了费用回收与关系修复的双重目标。

 

如您的物业项目也面临 “收费难、沟通累、信任弱” 的困境，元甲律师事务所物业部愿以同样专业的共情策略、法律支持与系统方法，助您打破僵局！