发布时间：2025-01-23
原本规划为小区的休闲场地，
却被开发商私自隔成店铺出租，
业主该如何维护合法权益？
上海市某花园小区的4号住宅楼一层平面图中，注明该区域为“架空层（休闲场地）”字样。但小区项目竣工后，该架空层被作为开发商的上海某有限公司封闭起来，隔成了多间商铺并租赁给樊先生，用途为会所经营。
面对这种情况，小区业主不干了，公共部分凭什么让开发商私自处置？双方多次协商未果后，该小区的业主委员会将上海某有限公司诉至法庭。
原告业主委员会称，某花园小区的4号住宅楼一层本应作为小区物业管理用房和业主委员会办公用房，可被告未征得业主同意的情况下，私自将该公摊面积封闭，又违法变更该房屋用途后，出售给第三人并收取租金，给小区的业主造成了巨额的经济损失，请求被告返还该架空层并支付侵占费用。
被告辩称，原告主张对该架空层享有权利并无依据。首先，根据房屋土地权属调查报告书，该架空层是单独计算面积的，不属于小区公摊面积；其次，小区在建成时，该架空层就被建成了封闭式房屋，且在小区房屋开始出售时，业主们也已经知道现状，并无人提出异议。据此原告要求的返还侵占费用的主张不成立。
法院认为，业主作为区域内的房屋所有权人，在物业服务活动当中应当主张自己的权利，即业主对物业共有部分、公共设施设备和相关场地的使用情况享有监督权和知情权，物业服务公司在未经过全体业主的同意将公共部分进行出租，或者占用公共部位，物业服务公司应当对此承担责任，法院判令，上海某有限公司应当在一个月内撤除公摊部分设置的出租摊位及柜台。
公共部位的产权属于全体业主，即作为业主，共同享有该建筑物的共有部分、共同管理该共有部分，对该共有部分的利用、经营等活动应当由业主大会决定或者在管理规约中约定，且经营收益归全体业主所有。该案中，物业公司将公共面积私自出租，侵害了全体业主的共有权。
且根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条新增的规定，如果业主共有部分产生收益，应当归全体业主所有，对于该部分收益的数额或者比例，有约定的依照约定，没有约定或约定不明的，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
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