已成为律师行业办案指引

【项目背景】

2025年11月底，北京市元甲律师事务所物业部接到通州某物业管理有限公司的委托，负责通州某小区某院的物业费催收工作。

摆在面前的，是一个典型的“老旧小区收缴困境”样本：

·价格低，服务感知弱：物业费单价仅0.6元/平方米，业主普遍认为“没服务”，对缴费抵触强烈；

·历史遗留问题复杂：18号院与73号院原属工商局房产，产权几经变更，部分业主坚持“单位房无需缴费”；

·基础管理薄弱：物业服务合同因历史原因遗失，多年依赖事实服务；财务台账刚刚从手写转为电子，信息存在误差；部分业主欠费时长已超10年。

没有合同、台账不全、历史认知固化——这些共性难题，让许多物业公司感到束手无策。

【分类沟通】

元甲物业部并未采取传统强硬催收路径，而是以“沟通-分类-化解”为轴心，展开分层策略：

第一层：对“可沟通”业主——共情引导，强化服务连接

面对抱怨“没服务”的业主，不争论，而是主动询问：“您希望我们优先协调解决哪个问题？”随即联动物业人员处理楼道清洁、照明等具体诉求，让服务“被看见”；

沟通中反复聚焦“0.6元的价格现实”，引导业主理性对比：“这样的单价，市场上还有哪家物业愿意接？”

第二层：对“认知误区”业主——厘清事实，破除心结

针对产权变更后仍然认为“不用缴费”的业主，清晰说明法律上的“事实服务关系”，并结合小区公示、历史记录等证据，温和而坚定地纠正误区；

面对“合同丢失就不认账”的业主，用常识类比：“供暖费年年交，物业费同样是小区运转的基础，这是城市生活的共同约定。”

第三层：对“长期拖欠”业主——情理交融，施加合理压力

对于欠费长达十年的业主，直接点明时间跨度：“十年间您享受着门岗、保洁、垃圾清运的服务，却未支付过分文，您觉得这可持续吗？”

同步发送律师函，明确后续法律程序的可能性，让业主意识到“这次是动真格的”，促使其中部分人回到谈判桌。

【难点突破】

1. 历史遗留问题

通过调取历史档案、梳理产权变更链条，向业主清晰展示物业服务的连续性。对于坚持“单位以前包缴”的业主，提供结清旧欠后重新签订小型服务协议的方案，既保障权益，也给予业主台阶。

2. 高租户比例小区的催收突破

避开租户，直接联系房东。运用时间节点进行沟通：“春节前结清，不会产生不必要的公示影响，您和租户都安心。”物业费仅为租金零头，多数房东在情理兼备的沟通后迅速配合。

3. 财务台账误差的灵活处理

面对物业方提供的错误数据（如楼号、金额错误），团队不抱怨、不僵持。缴费后若因信息误差再次误催，主动向业主致歉并同步优化内部流程，秉持“解决问题优先”的原则，维护各方关系。

【阶段性成果】

自2025年11月下旬启动，至2026年1月下旬：

首次委托的22号院：户数回款率 91.09%，金额回款率 81.73%，收缴259436元；

后续委托的73号院：户数回款率 82.35%，金额回款率 72.53%，收缴60818元；

后续委托的18号院：户数回款率 74.24%，金额回款率 47.39%，收缴96089元；

您的项目是否也面临这些难题？

单价低、服务感知弱，业主缴费意愿低？

历史产权复杂，业主以“过去未缴”为由拒绝交费？

合同缺失、台账混乱，催收缺乏依据和底气？

租户众多，联系不上真正有缴费义务的房东？

团队人手有限，反复催收却效果寥寥？

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如果你也在老旧小区物业费收缴中陷入困境，欢迎联系我们，让专业的人，帮你解开最难解的结!