房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。
房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？
由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。
海淀区某物业公司自2000年接管海淀某小区物业，随着小区设备设施年久老化，给小区业主的生活带来不便，同时也给物业公司的管理增加了难度。物业公司与业主的矛盾不断增加，小区有大量业主拖欠物业费，物业公司对于拖欠物业费的业主不知道该如何解决，物业经理慕名来到北京市元甲律师事务所，向元甲物业团队的律师进行了咨询。
物业经理在与元甲律师咨询时提出小区有特殊的一位业主，业主家因突下暴雨下水管阻塞导致家中被泡，现在不仅不交物业费，同时，要求物业公司对于家中的损失进行赔偿。
某年夏天，北京突降暴雨，各大媒体争先报道哪个城区积水严重、哪条道路目前无法通行等等。这时小区物业公司防汛工作也拉响了突发事件的应急工作，小区业主房屋漏水、地下车库进水、地面积水等维修电话不断，所有工作人员停止休假全员上岗。来律所咨询的经理说当天有一家业主住顶层，因突降暴雨顶层下水管道有阻塞下水不畅导致业主家中漏水，屋顶起皮、家具被泡。物业认为这是不可抗力的突发事件，物业公司接到报修后也进行了维修和协助业主把损失降低，不应该赔偿，双方一直未达成一致意见。物业公司是否要承担责任，元甲律师也给出了专业建议。
元甲物业团队专业解析：
首先，物业公司日常应该对小区的公共设备设施进行维修维护，定期进行巡视检查并做好工作记录。
其次，物业公司是专业的物业服务企业，虽然无法预测和消除自然灾害，但如果相关部门已经提前发出预警，物业公司应该做好相应的防范措施，如对于阻塞点进行排查、向小区业主进行提示、做好突发事件应急预案等。
再次，业主家中发生漏水后应及时派人进行检修、查找原因、降低损失，尽职尽责履行物业的管理职责。
如果物业公司未能履行相应的监督管理职责，对其不作为而扩大的损失，物业服务公司应该承担相应的赔偿责任。
综上，物业管理人在突发自然灾害中的职责，法律并没有明确规定，主要依据业主与物业管理人签订的《物业服务合同》来判定物业管理人是否尽到应尽职责。
一般而言，业主与物业管理人都会在《物业服务合同》中约定，物业管理人负有对小区内的公用设施设备进行维修、养护的义务。若由于物业公司未尽上述义务，例如未能对共用排水设施、设备定期进行清理、疏通，则需要对管道堵塞导致的积水倒灌，则应当为业主的损失承担一定的赔偿责任。
在强降雨、强台风等异常天气情况下，若物业公司既无法预见超强台风等极端天气可能导致的降雨强度，也无法阻止内涝积水涌入小区的情况下，那么地下空间被淹则可以认定为不可抗力导致。若物业公司尽到了警示通知义务、采取了积极的减灾措施，物业公司可以免责。
案例来源：北京市元甲律师事务所，以上为元甲律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人的名字均使用化名。
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元甲律所高级合伙人、部门负责人、第四届朝阳区律师协会行政与政府法律顾问业务研究会委员，为多家企业提供法律服务，精通物业领域纠纷、合同纠纷、债...
